L’achat d’une première maison en 8 étapes

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L’achat d’une première maison nécessite de la réflexion et, surtout, de la planification. Mettez toutes les chances de votre côté pour bien réussir votre projet.

1. Évaluez votre capacité d’emprunt

Mieux vaut savoir avant de débuter votre recherche combien vous pouvez emprunter. Cela vous évitera des déceptions et vous aidera à respecter votre budget.

En effectuant votre bilan financier, votre conseiller de la Banque Nationale pourra vous aider à évaluer votre capacité d’emprunt.

2. Déterminez votre mise de fonds

Déterminer le montant de votre mise de fonds constitue certainement l’une des étapes importantes lors de l’achat de votre propriété. En effet, cet exercice vous permet d’évaluer les sommes à accumuler pour concrétiser votre projet.

Le tableau suivant vous donne une idée du montant de la mise de fonds selon la valeur de la maison :

Valeur de la maison Mise de fonds de 5 % Mise de fonds de 20 % Mise de fonds de 25 %
100 000 $ 5 000 $ 20 000 $ 25 000 $
150 000 $ 7 500 $ 30 000 $ 37 500 $
200 000 $ 10 000 $ 40 000 $ 50 000 $
250 000 $ 12 500 $ 50 000 $ 62 500 $

L’accès à la propriété avec une mise de fonds de 5 % seulement

Saviez-vous qu’il vous est possible de bénéficier d’un prêt hypothécaire en effectuant une mise de fonds équivalant à 5 % du prix d’achat grâce à un prêt assuré[1] par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou par Genworth?

Par contre, si vous êtes en mesure de verser une mise de fonds de 20 % ou plus de la valeur de la propriété convoitée, vous devenez automatiquement admissible à un prêt conventionnel (non-assuré). Vous évitez ainsi les frais reliés à l’assurance-prêt hypothécaire[2].

3. Prévoyez les coûts additionnels

Malheureusement, l’achat d’une propriété n’implique pas seulement les versements hypothécaires! Mieux vaut prévoir d’avance les autres frais.

Et comme ces frais peuvent avoir un effet sur la somme que vous prévoyez consacrer à votre mise de fonds, il est important d’en tenir compte dans votre démarche d’achat. Les frais suivants en sont des exemples :

  • Frais d’évaluation
  • Droit de mutation
  • Taxes scolaires
  • Frais d’inspection
  • Taxes municipales
  • Frais de déménagement
  • Assurance habitation
  • Frais juridiques

Il est conservateur de prévoir une minimum de 5 000 $ pour l’ensemble de ces frais. Il serait aussi pertinent d’envisager un budget de quincaillerie. Même les propriétés les plus clés en main nécessitent généralement quelques visites chez son quincailler préféré, ne serait-ce que pour des éléments de décoration, de la peinture ou des retouches mineures à effectuer!

4. Demandez un prêt préautorisé

Demandez un prêt préautorisé[3] et magasinez votre maison en toute quiétude.

  • Gratuit et sans obligation
  • Permet de déterminer votre pouvoir d’achat
  • Augmente votre pouvoir de négociation en indiquant à l’éventuel vendeur le sérieux de votre démarche
  • Permet de garantir un taux d’intérêt jusqu’à 90 jours; ce qui vous protège d’une éventuelle hausse des taux qui pourrait survenir pendant la recherche de votre maison
  • Un conseiller se déplace pour vous rencontrer à l’heure et à l’endroit qui vous conviennent

5. Trouvez votre propriété

Posez-vous quelques questions avant d’établir vos critères de recherche.

  • Êtes-vous du type ville, banlieue ou campagne?
  • Maison neuve ou existante?
  • Quel type de propriété vous convient le mieux?
  • Désirez-vous faire construire votre maison?
  • Les choses pour lesquelles il faut avoir l’œil ouvert lors de la visite d’une maison

6. Effectuez votre achat

L’offre d’achat constitue un document juridique qui vous engage irrémédiablement à respecter toutes les conditions qui y apparaissent. Il est donc important de préparer l’offre avec soin et un courtier immobilier qualifié peut bien vous accompagner dans ce processus. De façon générale, les détails suivants doivent y être inscrits :

  • Prix d’achat de la maison
  • Bien immobiliers ou articles inclus dans le prix d’achat (ex. : auvent, électroménagers, piscine, outils pour le foyer, etc.)
  • Détails financiers
  • Date de la prise de possession
  • Requête pour un certificat récent de localisation de la propriété
  • Date et heure d’expiration de l’offre

7. Choisissez votre solution hypothécaire

Avant même de choisir le prêt hypothécaire le mieux adapté à votre situation, vous avez intérêt à en savoir plus long sur les caractéristiques générales de ce type de prêt.

Prêt assuré ou non?

Selon votre mise de fonds initiale, vous avez accès à deux formules : le prêt hypothécaire conventionnel ou le prêt hypothécaire assuré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou par Genworth, un assureur privé.

Vous êtes admissible au prêt conventionnel si vous versez 20 % ou plus de la valeur de la propriété. En revanche, si votre mise de fonds est inférieure à 20 % de la valeur de la maison, vous devez opter pour un prêt hypothécaire assuré, et la prime d’assurance que vous avez à payer peut être ajoutée au montant de votre emprunt.

Terme ouvert ou fermé?

Le terme de votre prêt hypothécaire couvre une période de temps donné et, à l’échéance, les conditions du prêt doivent être renouvelées.

  • Le prêt fermé n’est pas remboursable avant l’échéance et peut varier de 3 mois à 10 ans. Cependant, pour plus de souplesse, certaines options de remboursement anticipé vous sont offertes sans frais.
  • Le prêt ouvert, à terme de six mois ou d’un an, vous permet de rembourser votre prêt en tout temps, et ce, en totalité ou en partie, sans aucuns frais. Même si le taux d’intérêt est plus élevé que celui d’un prêt fermé, le prêt ouvert est à considérer si vous pensez vendre votre maison dans un avenir rapproché ou prévoyez une baisse prochaine des taux d’intérêt.

Amortissement de 15, 20, 25, ou 30 ans?

Le remboursement total de votre emprunt peut s’échelonner sur une période pouvant atteindre 30 ans pour un prêt conventionnel et 25 ans pour un prêt assuré. Plus la période d’amortissement choisie est longue, plus vos versements sont réduits. En contrepartie, vos frais d’intérêts sont plus élevés.

Versements hebdomadaires, aux 2 semaines ou mensuels?

Vous pouvez choisir la fréquence de versements qui vous convient, en fonction de votre budget. En optant pour les versements hebdomadaires ou aux deux semaines, vous effectuez l’équivalent d’un versement mensuel supplémentaire par année (sous réserve que ces fréquences de remboursement soient disponibles selon le produit choisi). Au bout du compte, vos intérêts seront considérablement réduits.

Assurance-vie ou assurance maladies graves et invalidité?

Pour quelques dollars de plus par mois, vous avez la possibilité d’assurer le remboursement de votre prêt en cas de décès, d’invalidité ou de maladies graves. C’est bien peu pour avoir l’esprit tranquille! Et, pour vous faciliter les choses, le coût des primes d’assurance est ajouté à vos versements hypothécaires.

Découvrez votre solution hypothécaire optimale

Vous pouvez déterminer votre solution hypothécaire optimale en moins de cinq minutes. Répondez simplement aux quelques questions suivantes. Cela vous aidera grandement à choisir le produit hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins les plus importants.

La première étape consiste à déterminer de façon objective quel est le besoin prioritaire que vous souhaitez combler, alors que la deuxième étape permet de vérifier, selon votre capacité financière, laquelle des solutions proposées convient le mieux à votre situation. À vous de jouer !

Procédez à votre préqualification

Notez le montant de votre emprunt et celui du versement maximal que la Banque Nationale a calculé pour vous et comparez ces deux données avec votre budget de façon à déterminer votre zone de confort. Gardez ces deux montants comme des paramètres minimaux et maximaux. Par exemple, je veux 600 $ et la banque autorise 800 $.

Établissez vos objectifs financiers

Trop souvent, l’attrait d’un taux hypothécaire peut faire oublier à l’acheteur ses objectifs financiers. Il faut éviter de vous engager pour une période supérieure à ce qui serait nécessaire, car cela augmente le coût d’emprunt total et vous éloigne de vos besoins prioritaires.

Quel est le besoin prioritaire qui, parmi les suivants, correspond le mieux à vos objectifs financiers en matière de prêt hypothécaire ?

  • La stabilité des versements : vous ne désirez pas de variations dans votre budget familial.
  • La sécurité des versements : vous souhaitez profiter des fluctuations de taux sans toutefois dépasser un montant maximal préétabli.
  • La marge de manœuvre nécessaire à l’accomplissement de vos projets futurs, si vous avez des revenus irréguliers ou souhaitez rénover ou vendre votre maison.
  • Le remboursement accéléré de votre emprunt : vous voulez rembourser votre emprunt dans une période prédéterminée qui correspond à votre retraite, à un projet particulier à réaliser ou à votre attitude proactive en matière de financement.
  • Déterminez la solution optimale selon vos besoins et votre capacité de remboursement

Si vous avez opté pour la stabilité ou la sécurité des versements, pouvez-vous absorber des variations sur votre versement hypothécaire pouvant aller jusqu’à 10 %? Par exemple, votre versement idéal est de 600 $, mais vous pouvez aller jusqu’à 660 $.

Avez-vous une mise de fonds ou une équité sur votre propriété de plus de 20 %?

  • Si oui, choisissez le Tout-En-Un MD1 ou refinancez votre prêt hypothécaire grâce à la clause Évolutive.
  • Sinon, choisissez un prêt hypothécaire à court terme dont l’échéance correspondra à la période où vous mettrez en branle votre projet et refinancerez votre prêt hypothécaire jusqu’à un maximum de 85 % de la valeur de votre propriété.

Si vous avez opté pour le remboursement accéléré, avez-vous une mise de fonds ou une équité sur votre propriété de plus de 20 % ?

  • Si oui, choisissez le Tout-En-UnMD1.
  • Sinon, diminuez l’amortissement de votre prêt au renouvellement et considérez la possibilité d’augmenter vos versements jusqu’à concurrence du double sans pénalité. Vous pouvez aussi donner des acomptes en capital au courant de l’année, et ce, sans pénalité et jusqu’à 10 % du montant emprunté.

Pour tous les détails concernant nos produits hypothécaires, consultez la section Solutions de financement.

8. Obtenez vos clés !

Ça y est… vous êtes pratiquement à la fin de votre démarche.

Quelques jours avant que vous preniez possession de votre propriété, la Banque Nationale fera parvenir le montant de votre emprunt à votre notaire ou à votre avocat.

De votre côté, vous devrez remettre à celui-ci le montant de votre mise de fonds et payer les frais juridiques liés à l’acte de vente.

Votre spécialiste terminera la transaction et, selon la date de transfert, il vous remettra les clés de votre nouvelle maison ou vous prendrez un arrangement avec le vendeur.


[1] S’il s’agit d’un duplex, la mise de fonds minimale exigible est de 5 % et de 10 % pour un triplex ou un quadruplex.

[2] La prime d’assurance pourra être ajoutée au montant global de votre prêt hypothécaire. Les frais d’analyse de dossier SCHL ou Genworth, de même que les taxes applicables sur la prime, doivent être payés séparément.

[3] Sous réserve de l’approbation de crédit de la Banque Nationale. Certaines conditions s’appliquent.

MD1 Tout-En-Un Banque Nationale est une marque déposée de la Banque Nationale.

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