« On devrait payer son hypothèque le plus rapidement possible pour économiser en intérêts », dit Louis-François Éthier, directeur de produits, solutions crédit hypothécaire à la Banque Nationale.
Dans les faits, rembourser un prêt de plus de 100 000 $ sur une courte période est difficilement réalisable, à moins que nos revenus soient élevés, les dépenses moindres, et la vie plutôt stable. Ne pas payer « assez » en étirant les versements est quant à elle une stratégie coûteuse: les paiements couvrent surtout les intérêts, et bien peu le capital, de sorte que le remboursement du solde de la somme octroyée peut prendre des décennies…
C’est pourquoi Louis-François Éthier y va d’une recommandation:
« Il faut surtout s’attarder au montant: combien puis-je me permettre de verser vers mon hypothèque en considérant mon budget et ma capacité de payer ? »
Quels poids l’hypothèque devrait-elle avoir au quotidien?
La plupart des institutions financières fixent à 30 % la proportion maximale qu’on devrait allouer mensuellement aux dépenses principales liées à la propriété, soient l’hypothèque, les taxes municipales et le chauffage. « C’est un ratio classique de l’industrie: l’amortissement brut à la dette, dit M. Éthier. Il faut toutefois aussi considérer ses dettes personnelles, comme le solde d’une carte de crédit, le prêt-auto, etc. Le rôle du conseiller hypothécaire est de nous orienter dans ce questionnement. »
Bien entendu, la période pendant laquelle on prévoit rembourser un prêt influence aussi directement le montant qu’on devra lui attribuer au quotidien.
La période d’amortissement aujourd’hui
Depuis la crise financière de 2008, la période d’amortissement ne peut pas s’étirer sur plusieurs décennies. Avant cela, on voyait des périodes de remboursement pouvant aller jusqu’à 40 ans! Louis-François Éthier commente: « Aujourd’hui, on peut choisir un prêt garanti sur une période de 10, 15, 20 ans. À la Banque Nationale, on peut choisir une période d’amortissement maximale de 30 ans quand il s’agit d’un prêt hypothécaire conventionnel. En général, par contre, les gens optent pour un remboursement sur 25 ans, à cause du prix plus élevé des maisons et des taux d’intérêt historiquement bas qui ne les encouragent pas à se commettre à une période de remboursement plus courte. »
Or, pendant ces décennies, bien des choses peuvent changer, tant du côté du client que du marché financier, de sorte que les conditions d’un contrat hypothécaire sont fixées pendant la durée du terme seulement. « C’est la période durant laquelle le taux d’intérêt convenu et les clauses du contrat resteront en vigueur tels quels », résume M. Éthier. Après quoi, il est possible de tout renégocier.
Faire les bons choix
Dans les faits, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, 72 % des gens qui choisissent un taux de 5 ans le modifient tout de même après 36 ou 48 mois à cause d’un événement de vie, notamment un nouvel emploi, une séparation ou la naissance d’un enfant qui les incite à déménager.
« Les hypothèques mobiles permettent de transférer assez aisément un prêt hypothécaire vers une nouvelle propriété, mais il faut tout de même faire attention aux pénalités possibles. Le mieux, c’est de choisir un terme en fonction de ses besoins », conseille Louis-François Éthier.
S’arrêter sur la « mauvaise » période d’amortissement a moins d’incidence… à moins qu’elle nous soumette à des paiements que l’on ne serait plus en mesure d’assumer. Voilà pourquoi on devrait d’abord être prudent en choisissant une période plus longue que courte.
Louis-François Éthier explique la stratégie: « Il y a toujours le risque que notre situation familiale ou financière change. Si on se commet à verser le minimum qu’on peut se permettre, on est à l’abri d’un défaut de paiement. Surtout, il existe une foule d’options de remboursement anticipé. »
Une hypothèque plus souple
Plusieurs institutions financières offrent en effet des stratégies écourtant la période de remboursement (et conséquemment, les frais d’intérêts). La Banque Nationale propose, par exemple, la possibilité de doubler le versement à tout moment, de façon permanente ou temporaire, ou de verser une fois dans l’année un important acompte en capital.
« On profite alors du fait qu’on a les moyens financiers de payer plus quand on les détient », dit Louis-François Éthier. Il faut toutefois avoir de la discipline pour arriver à verser plus d’argent vers son prêt hypothécaire que la somme obligatoire.
Changer la fréquence des versements est une autre stratégie payante. « On épargne une bonne somme d’intérêts en passant de versements mensuels à des versements bimensuels. Et entre deux paiements de 700 $ par mois ou un paiement mensuel de 1400 $, on ne sentira pas une grosse différence dans nos finances personnelles », dit M. Éthier.
En somme, s’arrêter au taux d’intérêt seulement est une erreur de taille lorsque vient le temps de magasiner un prêt hypothécaire. Il faut aussi choisir des conditions qui facilitent un remboursement efficace et gérable au quotidien.
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