Lors de l’achat d’une propriété, tout acheteur diligent saura que l’état physique d’un immeuble est aussi important que son emplacement. Il arrive toutefois que l’acheteur soit tellement emballé par la beauté esthétique d’une propriété qu’il néglige de voir ou même ferme ses yeux à ses défauts.
Ceci est peut-être l’une des plus grosses erreurs qu’un acheteur pourrait commettre lors de l’achat d’un bien immobilier puisque toutes les propriétés peuvent posséder des défauts, incluant celles qui sont nouvellement bâties; l’acheteur doit toujours en être conscient.
En termes immobiliers, ces défauts sont appelés des vices apparents et des vices cachés. Tout propriétaire-vendeur et tout acheteur d’une propriété aura intérêt à savoir distinguer un vice caché d’un vice apparent. La raison est simple : tout est une question de responsabilité des parties.
Le vice apparent
Un vice apparent est un défaut qui est détectable et visible à l’œil nu. En général, le propriétaire-vendeur ne pourra pas être tenu responsable de tous les vices apparents. Ainsi, l’acheteur ne pourra pas, en général, revenir contre le vendeur pour des vices apparents.
L’acheteur diligent fera inspecter l’immeuble qu’il se propose d’acheter. Dans son rapport, l’inspecteur en bâtiment notera tous les défauts qu’il aura dénichés lors de l’inspection de l’immeuble. Par conséquent, tous ces défauts seront considérés comme des vices apparents. Ainsi, l’acheteur ne pourra pas, normalement, revenir contre le vendeur pour ces vices apparents.
Le vice caché
Un vice caché est quant à lui un défaut qui n’est pas visible à l’œil nu. Alors comment fait-on pour l’identifier? En fait, un vice est dit « caché » s’il comporte toutes les caractéristiques suivantes :
- Il existait au moment de l’achat de l’immeuble;
- Il est inconnu de l’acheteur;
- Il n’est pas apparent;
- Il est à ce point grave que, s’il l’avait connu, l’acheteur n’aurait probablement pas acheté l’immeuble ou aurait demandé une diminution de prix.
Ce qu’il faut retenir des vices cachés, c’est que le vendeur est tenu responsable de ceux-ci. C’est la loi. Par contre, il ne sera pas tenu responsable de tous les défauts qu’il aurait déclarés au préalable à l’acheteur. Alors, avant de mettre sa propriété en vente, le vendeur diligent aura déclaré tous facteurs qui affectent défavorablement l’immeuble en remplissant le formulaire des Déclarations du vendeur sur l’immeuble, et ce, selon le meilleur de ses connaissances. Pour cette raison, il est toujours conseillé au vendeur de bien divulguer tout vice dont il connaît l’existence.
Dans l’éventualité où un vendeur cacherait volontairement l’existence d’un facteur qui affecte défavorablement son immeuble, il pourra être tenu responsable. Il reviendra alors à l’acheteur de prouver que le vendeur connaissait l’existence du vice et qu’il le lui a caché.
Une chose est certaine, le vice apparent et le vice caché peuvent tous les deux causer des dommages importants à une propriété et occasionner de coûteux travaux pour les parties.
Soyez prudent et vigilent lors de votre transaction. Votre tranquillité d’esprit ainsi que celle de votre poche vous en seront reconnaissantes!
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