Bon an, mal an, investir dans la pierre constitue encore une valeur sûre. C’est toutefois un domaine dans lequel il est préférable de viser le long terme plutôt que de chercher à faire un gain rapide en misant sur la spéculation. Tournée des tendances du marché immobilier pour mieux comprendre les opportunités.
Le marché immobilier est influencé par un certain nombre de facteurs. La vigueur de l’économie, le taux de chômage, la démographie, l’indice de confiance des consommateurs sont autant d’éléments qui ont un impact sur ce secteur, qu’il s’agisse de propriétés neuves ou de la revente. Faut-il en déduire que l’immobilier est un domaine instable? Au contraire : si on l’analyse à long terme, on constate qu’il connaît une progression lente, mais constante. C’est pourquoi l’investissement immobilier est considéré comme une valeur sûre, pour peu qu’on laisse le temps faire son œuvre. Il faut toutefois se rappeler certaines règles et comprendre l’évolution du marché.
Stratégie d’investissement
Bien que les statistiques annuelles et les projections constituent de bons indicateurs, Samir Bachir, courtier, conférencier, coach immobilier et président d’OSE Coaching immobilier, recommande d’avoir une vision à long terme. «Lorsqu’on observe les statistiques sur les 15 dernières années, on constate que globalement, les ventes mais aussi l’offre et la demande, se maintiennent à travers le temps», dit-il.
Autrement dit, l’acquisition d’une propriété demeure un excellent placement. Mais il faut se rappeler que c’est aussi le passage des années qui fait augmenter sa valeur, du fait de l’inflation. «On doit également garder en tête que plusieurs facteurs ont une influence importante sur cette valeur, notamment la localisation et la demande pour un certain type de propriétés», précise M. Bachir.
Donc, si l’on cible bien son marché – par exemple un quartier avec un fort potentiel de développement compte tenu de sa popularité grandissante – et le bon type de produit, on pourrait en tirer un très bon rendement.
Acheter un plex afin de louer les logements est-il un bon investissement? Oui, mais à condition de faire le bon choix et de bien calculer les ratios de rentabilité. La hausse des taux d’intérêt anticipée sur les prêts hypothécaires, les taxes municipales, la fiscalité, les travaux et l’entretien peuvent en effet considérablement rogner les bénéfices escomptés.
Samir Bachir conseille aussi de demeurer prudent avec la mode de «flip immobilier», qui consiste à acheter, rénover puis revendre. «C’est une illusion de croire que l’on va pouvoir rénover en amateur et faire une grosse plus-value», dit-il. Aujourd’hui, pour délier plus largement les cordons de la bourse, les acheteurs veulent généralement une rénovation complète et non pas de simples améliorations. Donc, la marge de rentabilité se rétrécit d’autant, en plus des taxes, frais de mutation et impôts qu’il faudra absorber. Il n’y a pas de recette magique et mieux vaut faire ses calculs avant de se lancer.
Coup d’œil sur le marché
Comment se porte le marché de l’immobilier actuellement? Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), à l’échelle nationale, on note des signes élevés de conditions problématiques, notamment en raison d’une accélération rapide des prix. Ainsi, les ventes à la hausse dans le Grand Vancouver et le Grand Toronto, les deux marchés du logement les plus actifs et chers au Canada, font gonfler les prix pour les amener à une moyenne nationale de plus de 530 000$. Toutefois, si on exclut ces deux segments du calcul, le prix moyen diminue de plus de 130 000 $, pour passer à environ 398 000 $.
«Au Canada, la surévaluation des prix se poursuit, notamment dans le sud de l’Ontario et en Colombie-Britannique, tout particulièrement dans le Grand Toronto et les villes de Victoria et Vancouver», explique Patrick Perrier, économiste en chef adjoint à la SCHL.
Mais la situation est loin d’être uniforme sur tout le territoire canadien. Ainsi, dans les provinces de l’Alberta, du Manitoba et de la Saskatchewan, on fait généralement face à un phénomène de surconstruction. «On remarque un ralentissement de la demande d’habitation, en particulier à cause de la faiblesse des prix des produits pétroliers, ce qui a eu un fort impact sur l’économie locale», précise M. Perrier. Dans les Prairies, l’offre est donc supérieure à la demande, et on se trouve dans un marché d’acheteur plutôt que de vendeur.
La situation est différente dans l’Est du Canada, au Québec et dans les Maritimes. Par exemple, le marché immobilier de Montréal se porte bien de façon générale et est globalement équilibré. Certains segments sont davantage en faveur des vendeurs (unifamiliales et plex), alors que pour d’autres, ce sont les acheteurs qui ont encore le gros bout du bâton (copropriétés).
Dans la RMR de Québec, les prix sont encore modérément surévalués, mais le marché s’approche de l’équilibre. En dehors des grands centres, le repli de l’emploi des dernières années a toutefois affaibli le marché de l’habitation. C’est le cas dans la RMR de Saguenay, de Trois-Rivières et de Gatineau, même si la situation tend à se redresser progressivement. Les conditions sont légèrement plus favorables dans la RMR de Sherbrooke où le marché reprend de la vigueur.
Ventes en baisse, mais prix en hausse
À quoi faut-il s’attendre d’un bout à l’autre du pays pour l’ensemble de l’année 2017? L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) prévoit que les ventes à l’échelle nationale devraient connaître une légère baisse de 1,5 %. En Colombie-Britannique, les ventes diminueront de façon importante de même qu’à Terre-Neuve-et-Labrador. On anticipe des réductions moindres en Saskatchewan, en Ontario et à l’Île-du-Prince-Édouard. L’Alberta devrait enregistrer une hausse, ce qui constitue une amélioration même si l’on demeure encore en dessous de la moyenne des dix dernières années. Les ventes seront stables au Manitoba et en Nouvelle-Écosse, enfin, on enregistrera une modeste hausse au Québec et au Nouveau-Brunswick, estime l’ACI.
Quant au prix moyen des propriétés à l’échelle nationale, on s’attend à ce qu’il augmente de 7,4 % pour atteindre 526 000 $ en 2017. L’Ontario connaîtra une importante augmentation (+16 %), alors que dans la plupart des autres provinces, on anticipe plutôt une hausse de 2 % à 3 %. Terre-Neuve-et-Labrador et la Saskatchewan seront les seules à connaître un recul du prix moyen.
Pour connaître les dernières données :
Association canadienne de l’immeuble, carte du prix moyen national
OSE Coaching, stratégie de développement et formation professionnelle
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