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Frais de condo et inspection

Tout aspirant à la copropriété devrait étudier deux questions en profondeur avant de procéder à l’achat: les frais mensuels et l’état général de l’immeuble, autant la partie privée que la partie commune. On vous sert de guide?

Avant d’aborder la question des frais, réglons tout de suite celle de l’inspection des lieux. Nous sommes plusieurs à penser qu’il est inutile de faire inspecter une copropriété pour la simple raison qu’un condo ressemble davantage à un appartement qu’à une maison. Et on ne fait pas inspecter un appartement avant de le louer.

Erreur!

Les gens du milieu savent pertinemment qu’il est préférable de faire inspecter une copropriété avant l’achat. Non seulement l’espace privé, mais même l’espace commun: passages, escaliers, murs de façade, toit, fondations, terrain, etc. Tout comme une maison, vous pouvez exiger l’inspection des lieux à l’intérieur de l’offre d’achat.  

Aucun immeuble n’est à l’abri d’un vice de construction. Même l’immeuble neuf devrait être inspecté, quoique les probabilités de déceler un vice sont plutôt minces. Dans la mesure du possible, essayez de mettre la main sur un inspecteur reconnu comme un expert en copropriété.

L’inspecteur doit montrer sa carte de professionnel ou, du moins, une preuve écrite de son assurance responsabilité professionnelle. Pour vous assurer de son professionnalisme, consultez les sites de l’Ordre des architectes du Québec, de l’Ordre des ingénieurs du Québec et de l’Ordre des technologues professionnels du Québec. Être membre d’un ordre n’est pas un requis pour l’inspecteur, mais il doit livrer ses services conformément aux règles établies. Par exemple, il doit fournir un résumé détaillé des éléments qui seront inspectés. Le site de l’OACIQ est très clair là-dessus.

Les frais mensuels maintenant! Ils sont consacrés à l’entretien du bâtiment, ce qui va du déneigement jusqu’aux assurances en passant par les réparations et les frais d’administration. Ils grugeront une bonne part de votre budget. Vous devez donc obtenir l’heure juste auprès du syndicat.

Dans certains cas, les frais peuvent atteindre plusieurs centaines de dollars si des services, comme une piscine et une salle d’entraînement, sont offerts pour rendre la vie des copropriétaires plus agréable.

Le réflexe premier de la plupart des gens est de choisir une copropriété présentant les frais mensuels les plus abordables. Attention! Si les frais sont bas, peut-être que le fonds d’urgence est presque à vide. Si des réparations majeures s’imposent de façon urgente, qui paiera? Vous, bien entendu.

Plusieurs critères déterminent le paiement mensuel : l’état du fonds d’urgence, l’âge et la dimension de l’immeuble, les services offerts, etc. Un syndicat sérieux devrait miser sur un plan d’entretien que vous pouvez consulter. Encore mieux s’il porte à votre attention un rapport réalisé par des experts en évaluation.

Selon la loi, un minimum de 5% des charges communes doit être inclus dans le fonds d’urgence en prévention de réparations majeures. La plupart des spécialistes le disent insuffisant.

Ce qu’il faut comprendre, c’est que le fonds d’urgence est l’élément central de la gestion d’une administration en copropriété. Un fonds d’urgence en bonne santé assurera l’harmonie entre les copropriétaires et un budget stable pour chacun d’entre eux. Vouloir le garder au plus bas générera des conflits et des dépenses non prévues dans les mois et les années à venir.

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