Céline Dion, Tom Hanks, Lennon, les Hobbits et Venise

J’ai l’insigne honneur de vous apprendre que la section des sections, la plus populaire d’entre toutes en 2009, fut celle qui aborde l’insolite, le mystérieux, les maisons de stars, l’histoire de l’habitation et les types de construction.

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Parmi les douze billets les plus lus, toute section confondue, quatre appartiennent à la section Saviez-vous que….Juste derrière: la section Maisons et condos.

Vu le succès de la section, je vous annonce qu’en 2010, il y aura davantage de billets touchant l’insolite et le mystérieux, les maisons de stars et l’histoire de l’habitation. Faut dire que ces billets se lisent souvent comme des romans. Et les photos sont parfois spectaculaires.

Entre la mise en orbite du site en juillet dernier et le 31 décembre, j’ai écrit un total de 28 billets dans la section Saviez-vous que… Lequel a été le plus lu? « Le château de Céline Dion sur l’île Gagnon ». La diva de Charlemagne tire toujours aussi fort. Sa maison de l’île Gagnon à Laval a fait jaser durant la période des Fêtes. Avez-vous remarqué que Céline trouve toujours le moyen de terminer en tête?

Deuxième billet le plus lu : Continuer la lecture

Réplique des propriétaires aux estimations de la Régie

Si la Régie du logement leur imposait les taux d’ajustement de loyer annoncés jeudi dernier (voir billet La Régie propose des hausses de loyer modestes), 70 % des propriétaires de logements affirment que les montants seraient insuffisants compte tenu de l’évolution de leurs dépenses d’exploitation.

C’est la conclusion d’un sondage organisé par la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), entre le 13 et le 20 janvier, auquel ont participé 1596 propriétaires.

Selon le sondage, entre 52 % et 69 % des propriétaires (selon le type de chauffage et si celui-ci est inclus ou non dans le loyer) prévoient transmettre à leurs locataires des avis d’augmentation de loyer supérieurs aux estimations de la Régie du logement.

D’après la CORPIQ, « pour la première fois en près de 30 ans d’existence, la Régie du logement autorisera, lors d’une fixation de loyer, seulement 2,42 $ d’augmentation de loyer mensuelle pour chaque tranche de 1000 $ de travaux dans un logement ou dans l’immeuble. Le taux, qui a été graduellement réduit au fil des ans, n’était jamais descendu sous les 3 $ auparavant et s’établissait à environ 10 $ jusqu’au début des années 90. Avec le taux 2010, il faudrait donc patienter 413 mois (34 ans) pour qu’un propriétaire recouvre son investissement. »

La CORPIQ n’est pas d’accord avec l’importante baisse de 7,9% dans le cas du chauffage au mazout : « La Régie du logement calcule une moyenne des prix du mazout sur 12 mois, incluant la chute des prix de l’été 2009, alors que les véritables coûts pour les propriétaires dépendent des mois de consommation, lors desquels les prix ont été plus élevés », rappelle le porte-parole de la CORPIQ. « De plus, bien des propriétaires n’avaient pas transféré à leurs locataires la totalité des augmentations de prix du mazout en 2008, afin d’éviter des départs massifs. »

Quant aux augmentations de taxes, la CORPIQ reste perplexe : « Le transfert intégral des taxes aux locataires est permis, mais cela ne signifie ni revenus supplémentaires pour le propriétaire, ni amélioration des conditions d’habitation pour le locataire. Ce transfert viendra surtout réduire la capacité de payer des locataires avant même que le propriétaire ait pu inclure sa propre hausse de loyer.»

Nous reviendrons plus tard sur d’autres données du sondage de la CORPIQ.

De son côté, l’Association des propriétaires du Québec (APQ) insiste : les propriétaires doivent immédiatement refiler aux locataires une partie de l’augmentation des taxes scolaires et foncières. Cette année, pas l’année prochaine! Sinon, ils payeront, seuls, la totalité des augmentations. 

L’APQ suggère une augmentation de loyer supérieure à toutes celles de la Régie du logement, dont la plus haute était de 1% pour les logements chauffés à l’électricité.

« L’APQ croit qu’une hausse de 3 % en moyenne ne serait pas exagérée. A ce montant, nous devons ajouter les hausses de taxes foncières et les travaux majeurs effectués dans les immeubles », affirme Martin Messier, président. « Comme propriétaires nous devons hausser nos loyers pour tenir compte de l’augmentation de nos coûts. Cela est essentiel si nous voulons maintenir nos immeubles en bon état. »

De quoi défriser les locataires! J’en connais qui vont mal dormir.

L’APQ rappelle que les propriétaires peuvent toujours recourir au formulaire de calcul d’ajustement de loyers en format Excel que l’on télécharge à partir du site. www.apq.org. C’est gratuit. Info : 1-888-382-9670. 

Réplique des groupes de défense des locataires

Devant les taux suggérés par la Régie du logement du Québec (voir billet précédent), le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) recommande aux locataires de refuser toute augmentation de loyer qui paraît abusive.

« De 2000 à 2009, le loyer moyen des logements de deux chambres à coucher a augmenté de plus de 29 % à l’échelle du Québec, en raison de la pénurie de logements locatifs. Le citron a déjà été pressé ! Les locataires n’ont vraiment pas les moyens de payer davantage » dit François Saillant dans un communiqué de presse.

C’est à grands renforts de chiffres que le FRAPRU prescrit aux locataires de se montrer vigilant. « Lors du recensement de 2006, 203 085 ménages locataires consacraient déjà plus de la moitié de leur revenu au loyer à l’échelle du Québec, dont 91 265 dans la ville de Montréal, 17 340 à Québec, 7470 à Laval, 7220 à Longueuil, 5690 à Gatineau et 5610 à Sherbrooke », lit-on dans le communiqué.

L’organisme fait état d’une augmentation de loyers non payés à cause de la récession. « Alors que le nombre de causes soumises à la Régie du logement pour non-paiement de loyer était de 44 534 en 2006-2007, ce nombre atteignait 46 818 en 2008-2009, pour une hausse de plus de 5 %. La fréquentation des banques alimentaires a quant à elle augmenté de près de 8 % au Québec, dont 17 % sur le territoire de Moisson-Montréal. »

L’organisme conseille aux locataires de tenir compte des taux de la Régie du logement et se dit conscient que l’augmentation des taxes et des dépenses d’un propriétaire peuvent justifier une augmentation importante. Un bémol cependant : « Ce n’est pas parce que les taxes municipales vont augmenter en moyenne de 5,3 % à Montréal que les loyers doivent suivre la même trajectoire. L’impact des hausses de taxe sur les loyers sera réel, mais beaucoup moindre que ce que peuvent tenter de faire croire certains propriétaires ».

Tout locataire peut trouver de l’aide au  www.frapru.qc.ca.

Même réaction ou presque du côté du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ). L’organisme dit regretter qu’il revienne aux locataires de se battre auprès du propriétaire pour obtenir les dépenses réelles liées à l’entretien de l’immeuble. Et rappelle que « c’est pas parce que les loyers sont chers que nos logements sont en bon état. »

Pour en savoir plus : www.rclalq.qc.ca

Demain, la réplique des propriétaires!

La Régie propose des hausses de loyer modestes

La Régie du logement du Québec suggère aux propriétaires et locataires, pour l’année 2010, une augmentation de loyer de 1% pour les logements chauffés à l’électricité et de 0,8% pour les logements non chauffés. Par contre, la Régie propose une diminution de loyer de 7,9% pour les logements chauffés au mazout et de 0,5% pour ceux chauffés au gaz.

La Régie précise qu’il s’agit seulement d’estimations moyennes. « Elles sont présentées à titre indicatif seulement et ne constituent ni des taux fixes ni des recommandations de la part de la Régie du logement » lit-on dans le communiqué de presse.
L’objectif de l’exercice est de fixer un point de départ pour toute discussion susceptible de s’engager entre le propriétaire et le locataire. Car ces derniers devront aussi tenir compte de l’augmentation de la taxe foncière et de la taxe scolaire et des dépenses encourues par le propriétaire pour améliorer le logement.

Si vous habitez un logement chauffé à l’électricité à Montréal, où la taxe foncière a fait un bond de géant dans le dernier budget, l’augmentation de 1% proposée par la Régie risque d’être insuffisante. Et si d’importantes dépenses d’exploitation s’ajoutent, l’augmentation risque d’être salée.

Si vous habitez un logement chauffé au mazout et que la diminution de 7,9% proposée par la Régie vous fait voir la vie en rose, ne vous réjouissez pas trop vite. Le propriétaire n’a toujours pas calculé la hausse des taxes foncières et scolaires et les dépenses d’exploitation, si dépenses il y a.

Pour éviter toute confrontation entre propriétaire et locataire, la Régie vous invite à consulter le formulaire :Calcul 2010 / Comment s’entendre sur le loyer sur le site https://www.rdl.gouv.qc.ca. Le formulaire permet aux deux parties de calculer toutes les variables en cours : taux de la Régie, dépenses, taxes, coût d’exploitation, pour arriver à un taux de loyer le plus précis possible. La version papier sera disponible au cours de la seconde semaine de février.

Demain, je vous reviens avec la réaction des propriétaires et des locataires.

 

Quand le chalet devient un fardeau

 

Les enfants sont grands. Le chalet, fini pour eux! Il ne les intéresse plus! Les parents s’interrogent : « Garde-t-on le chalet oui ou non? » Les années passent, le couple vieillit, les forces diminuent. C’est le temps ou jamais de combler les derniers rêves d’une vie, comme celui de voyager par exemple. À moins que le couple, inquiet, aimerait bien augmenter leur fonds de retraite. Donc, on vend le chalet! D’autant plus que les frais d’entretien ne vont pas en diminuant.

Ça tombe bien car les professionnels de la planification financière recommandent aux propriétaires de chalet de le vendre de leur vivant afin d’en retirer le maximum sur le plan fiscal, surtout si le propriétaire le vend à l’un de ses enfants.

Contrairement à la résidence principale, le chalet ne sera pas exempté de l’impôt applicable aux gains en capital lorsqu’il sera vendu. Or, on sait tous et toutes que la plupart des chalets ont pris énormément de valeur ces dernières années. Et ce n’est pas près de s’arrêter. Donc, pour éviter de payer une taxe trop élevée, on vous conseille de vendre le chalet immédiatement à vos enfants. S’ils en veulent, bien sûr.

Vous y gagnerez parce que l’imposition de tout gain éventuel deviendra l’affaire de vos enfants, et non la vôtre. De plus, le chalet ne faisant pas partie de votre succession à votre mort, vous épargnerez quelques tracas à votre famille quand vous quitterez cette terre.   

Vendre le chalet immédiatement à vos enfants n’empêche pas que vous devrez payer l’impôt sur la valeur accumulée par le chalet au cours des années jusqu’au moment de la vente. Par contre, il existe des astuces dans l’acte de vente pour limiter l’impact fiscal : contraction d’une hypothèque, billet à ordre, répartition des  paiements sur plusieurs années, tous des mécanismes appelés à échelonner le paiement de l’impôt à travers le temps.

J’ai déjà traité de la question du transfert de propriété dans le billet S’il fallait que le chalet vous échappe. On clique sur blogue dans la section Chalets et maison de campagne pour y accéder. Ou on va directement au site : www.cibc.com/francais.

En tout cas, n’hésitez pas à consulter votre comptable, ou notaire, ou conseiller financier pour en savoir davantage.

(Source : SNG Collins Barrow)