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Offre d’achat au Québec : à savoir avant de signer

Acheter une maison est l’un des plus gros investissements d’une vie. D’où l’importance de bien comprendre les implications légales qui en découlent. Une offre d’achat, est-ce que ça s’annule? Quest-ce quun vice caché, un vice de consentement? Entrevue avec Martin Janson, avocat en droit immobilier chez Janson, Larente, Roy, à Montréal.

NDLR: Il existe des différences majeures et complexes d’une province canadienne à une autre en matière de droit immobilier. Au point qu’il serait vain d’essayer de dresser un tableau exhaustif du cadre légal entourant une offre d’achat. C’est pourquoi le choix a été fait de centrer cet entretien uniquement sur le contexte québécois. 

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1. Y a-t-il une différence entre une offre d’achat et une promesse d’achat?

Le terme « offre d’achat » est souvent utilisé, mais le terme juste est « promesse d’achat ». Dans ce document, l’acheteur propose un montant au vendeur pour acquérir sa propriété et lui donne un délai pour répondre. Une fois la promesse signée, il y a en quelque sorte conclusion d’un contrat. L’un est obligé d’acheter ; l’autre de vendre. L’acheteur peut toutefois poser des conditions à sa promesse d’achat. Les plus courantes sont l’obtention du financement nécessaire, la vente de la propriété qu’il a déjà et un rapport d’inspection satisfaisant. Continuer la lecture

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5 bonnes raisons de faire l’inspection d’un immeuble avant achat

Si on compare le coût d’une inspection en fonction de l’investissement que représente l’achat d’une maison, on se rend compte que ce n’est pas grand-chose. Mais trop souvent, on oublie cette étape.

« On fait faire l’inspection d’une voiture d’occasion par un mécanicien avant de signer… pourquoi ne s’en donnerait-on pas la peine avant l’une des dépenses les plus importantes de notre vie? » se demande Jean-Claude Fillion, architecte spécialisé en inspection préachat.

« Il s’agit après tout de savoir ce qu’il en est réellement avant d’acheter », résume-t-il.

Si l’argument d’avoir toutes les cartes en main pour prendre une décision éclairée ne suffit pas, voici cinq autres bonnes raisons de faire l’inspection d’un immeuble avant de conclure une transaction. Continuer la lecture

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L’immeuble locatif résidentiel : un bon investissement ?

Quelles sont les premières questions à se poser lorsqu’on envisage l’acquisition d’un immeuble à revenus ?
D’abord, vais-je y habiter ou pas ? Si c’est 100 % locatif, d’un point de vue fiscal, on pourra soustraire de nos revenus toutes les dépenses courantes liées à l’immeuble. En revanche, si on est propriétaire occupant, seules les dépenses pour les logements en location seront déductibles. Par ailleurs, à la revente, la portion de l’immeuble que le propriétaire habite est exonérée de l’impôt sur le gain en capital. S’il est entièrement loué, l’ensemble du gain en capital est imposable.

De plus, quand on vise un immeuble précis, il faut consulter le rôle d’évaluation foncière pour s’assurer que le nombre de logements inscrit sur la fiche du courtier est exact. Si un sous-sol habitable est considéré comme un logement par la Ville, cela compte pour une porte de plus. Dans un tel cas, la mise de fonds exigée pourrait augmenter.

Justement, quelle est la mise de fonds requise pour ce type d’achat ?
Si on loue tous les logements, la mise de fonds minimale doit correspondre à 20 % du prix d’achat de l’immeuble.

Dans le cas d’un propriétaire occupant, une assurance prêt hypothécaire permet de réduire la mise de fonds à 5 % du prix d’achat dans le cas d’un duplex. Pour un triplex ou un quadruplex, c’est 10 % minimum.

Ces règles sont les mêmes pour toutes les institutions financières canadiennes. Continuer la lecture

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Achat d’une maison : 11 frais à prévoir outre l’hypothèque

Selon Jonathan Haziza, directeur de produits, solutions hypothécaires à la Banque Nationale, l’ampleur des coûts reliés à l’achat d’une habitation peut être sous-estimée par les nouveaux acheteurs. Voici donc les éléments à inclure pour un portrait réaliste. ​

Frais d’évaluation
Il est possible que votre institution financière vous demande une évaluation de la propriété pour en connaitre la valeur sur le marché. Cela arrive lorsque celle-ci a une valeur élevée ou que divers facteurs de risque sont présents. En fait, l’institution financière demande cette évaluation dans une optique de protection : soit pour s’assurer que les paiements ne seront pas trop élevés pour vos moyens ou que la propriété vaut véritablement le prix que vous allez payer. Vous devrez donc engager un évaluateur pour qu’il produise les documents pour vous. Continuer la lecture

Une excellente année pour l’immobilier malgré un contexte économique fluctuant

L’année 2014 a laissé un léger goût amer avec des ventes résidentielles moindres qu’escomptées, motivant plusieurs analystes à prévoir une prudente augmentation de 2 % pour 2015. Or, malgré divers rebondissements économiques, le marché immobilier nous a réservé plusieurs belles surprises à l’échelle de la province au cours de cette année.

Taux directeur, dépréciation du dollar et emplois

Notamment, au grand étonnement de tous, la Banque du Canada a décidé, au début de l’année, de réduire son taux directeur à 0,75 %, favorisant ainsi une diminution des taux hypothécaires. Les répercussions de ce changement ont donné lieu à des termes plus bas et à de généreux rabais. De surcroît en juillet dernier, la Banque du Canada récidivait, faisant passer son taux directeur à 0,50 %. Si cette deuxième diminution n’a pas eu autant d’effet sur les taux hypothécaires que la précédente, elle a au moins eu le mérite d’influencer les banques canadiennes à réduire leur taux préférentiel respectif, aidant entre autres l’économie canadienne à retrouver de sa vigueur.

Également, au chapitre des facteurs influençant le marché, le domaine de l’emploi s’est montré particulièrement résistant aux fluctuations, affichant la création de plus de 80 000 emplois au Canada au cours de l’année.

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Plus de ventes que prévues et légère augmentation de prix

Si plusieurs anticipaient un faible accroissement des ventes résidentielles de 2 % pour 2015, comme mentionné plus haut, on dénotait déjà, à mi-chemin de l’année, une augmentation de 5 %. La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) prévoyait même terminer l’année avec 6 % ou 7 %, annonçant du même coup que 2015 se clôturerait sans doute avec près de 75 000 propriétés vendues, une affirmation partagée également par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Concernant les prix des propriétés auxquels plusieurs prêtaient une stagnation prochaine, ceux-ci ont enregistré une timide augmentation de 1 % selon la FCIQ au cours de 2015. À cet effet, la SCHL présageait « un prix moyen Centris® entre 260 000 à 280 000 $ pour cette année ». Continuer la lecture