REER, CELI et RAP : quelle est la meilleure stratégie au moment d’acheter une première maison ?

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Il arrive fréquemment que le compte d’épargne libre d’impôt (CELI) soit le véhicule d’épargne recommandé aux jeunes ayant des revenus peu élevés en début de carrière. Puisque ces jeunes ont alors un taux de déduction faible pour une cotisation à un REER, il est plus approprié de cotiser au CELI. Plus tard, lorsque leur revenu sera plus élevé, il sera avantageux pour eux de transférer les sommes contenues dans le CELI vers le REER.

Mais lorsque le moment d’acheter une maison se présente pour ces jeunes qui ont un CELI, est-il pertinent de transférer leur CELI dans un REER[1] et de mettre en place la stratégie du Régime d’accession à la propriété (RAP) ?

Quelques alternatives lors de l’achat d’une propriété

Imaginons la situation de Vincent qui a accumulé un CELI de 16 250 $. Lorsqu’il procèdera à l’achat de sa propriété, Vincent devra faire des choix : emprunter une somme d’argent ou utiliser l’argent investi dans son CELI et l’investir dans un REER pour ensuite utiliser le RAP.

Dans tous les cas, Vincent dispose d’un budget annuel de 2 364 $ qu’il allouera entre le remboursement hypothécaire, le remboursement du RAP et une cotisation au CELI, selon les choix qu’il aura faits.

Le tableau suivant résume trois scénarios possibles :

Scénario CELI REER Dettes Versements annuels

Prêt

RAP

Total

Hypothèque

RAP

CELI

Total

1

16 250 $

-       $

25 000 $

-       $

25 000 $

2 364 $

-       $

-       $

2 364 $

2

-       $

-       $

8 750 $

-       $

8 750 $

828 $

-       $

1 536 $

2 364 $

3

-       $

25 000 $

-       $

25 000 $

25 000 $

-       $

1 667 $

697 $

2 364 $

Hypothèses : Le taux d’imposition est de 35 %. Nous avons tenu compte d’un rendement de 4 % et d’un taux d’emprunt de 5 %. Les simulations sont basées sur une portion de 25 000 $, pour une période de 15 ans.

Dans le premier scénario, Vincent choisit de ne pas utiliser l’argent investi dans son CELI pour l’achat de sa propriété. Il emprunte alors un montant de 25 000 $. Sur une période de 15 ans, ce montant représente un versement hypothécaire annuel de 2 364 $.

Dans le deuxième scénario, Vincent décide d’utiliser les sommes de son CELI pour acheter sa résidence et emprunte le solde nécessaire de 8 750 $ (afin d’obtenir la somme de 25 000 $ illustrée dans l’exemple).

Sur 15 ans, l’emprunt représente un versement hypothécaire annuel de 828 $. Il peut aussi faire une cotisation au CELI de 1 536 $.

Dans le troisième scénario, Vincent décide de retirer la somme contenue dans son CELI pour contribuer au REER. Avec le réinvestissement des remboursements d’impôt au taux de 35 %, sa contribution initiale de 16 250 $ permet ainsi d’obtenir un REER de 25 000 $. Après une attente de 90 jours, le REER est utilisé pour le RAP.

Sur 15 ans, Vincent n’a pas à effectuer de remboursement hypothécaire (puisqu’il n’a pas emprunté pour cette portion de 25 000 $). Il doit rembourser son RAP, au coût de 1 667 $ par année. L’excédent de son budget, un montant de 697 $, peut donc être investi dans un CELI.

Le graphique ci-dessous démontre l’accumulation de l’épargne à partir de la 15e année (soit après la période de remboursement du RAP).

On se souviendra que dans le premier scénario, les choix de Vincent ne lui permettaient pas d’investir chaque année, mais le montant de 16 250 $ qui était investi dans le CELI a fructifié.

Dans le deuxième scénario, Vincent a pu faire 15 investissements annuels au CELI de 1 536 $, qui ont à leur tour fructifié.

Dans le troisième scénario, Vincent a pu faire 15 cotisations annuelles de 1 667 $ au REER (pour le remboursement de son RAP) et 15 investissements au CELI de 697 $.

Le graphique démontre donc que le troisième scénario est le plus attrayant. Ce résultat est dû à la création du CELI.

Consultez votre conseiller

Bien sûr, la meilleure personne pour vous conseiller devant les différents choix de stratégies lorsque viendra le temps de devenir propriétaire reste encore votre conseiller. N’hésitez pas à le consulter. Il vous aidera à voir loin !

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[1] Les sommes doivent demeurer dans le REER pendant au moins 90 jours pour qu’elles puissent être utilisées dans le cadre du Régime d’accession à la propriété.

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