Il faut un RAP revigoré!

La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) propose de procéder à une refonte du programme Régime d’accession à la propriété (RAP) afin d’aider les locataires à accéder à leur première propriété.

Le RAP est un programme gouvernemental qui accorde des avantages fiscaux à ceux et celles qui projettent d’acheter leur première propriété. Près de 500 000 ménages québécois auraient bénéficié des vertus du RAP.

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Or, la FCIQ a constaté que le nombre de retraits au Québec était passé de 38 880 en 2002 à 26 910 en 2015. Le RAP est en chute libre.

Vu la frénésie dans le marché immobilier ces dernières années, il serait faux d’attribuer cette baisse à une forte diminution de transactions, comme l’explique Paul Cardinal, directeur, analyse du marché, à la FCIQ: «Il est normal, lorsque moins de propriétés se vendent au cours d’une même période, que moins de retraits soient effectués dans le cadre du RAP. Or, ce n’est pas ce qui s’est produit, puisque pendant que le nombre de retraits au RAP diminuait de 31 % de 2002 à 2015, le nombre de ventes Centris®augmentait de 9 %1. La baisse de popularité du RAP n’est donc pas attribuable à une diminution d’activité sur le marché immobilier. »

Quel est le facteur qui a provoqué l’affaiblissement progressif du RAP? M. Cardinal répond : « L’une des hypothèses, qui semble la plus probable pour expliquer la diminution du recours au RAP, est que les premiers acheteurs ne sont pas parvenus à épargner dans leur REER au même rythme que la progression du prix des propriétés. Chose certaine, la hausse des salaires a été moins rapide que celle du prix des propriétés. Cela expliquerait donc en partie le recul du volume des retraits sur la période de 2002 à 2015. »

L’explosion des prix ces dernières années a certainement découragé beaucoup de premiers acheteurs. La FCIQ fait d’ailleurs remarquer «qu’un dollar retiré du REER en vertu du RAP en 2002 ne valait plus que 0,48 $ en 2015.» Autre donnée révélatrice fournie par la FCIQ: «On note une augmentation de seulement 23 % du retrait moyen sur la période de 2002 à 2015, alors que le retrait moyen est passé de 11 431 $ à 14 077 $. Force est de constater que cette augmentation est faible en comparaison de l’augmentation de 108 % du prix moyen des propriétés.»

La FCIQ propose plusieurs avenues pour revigorer le RAP. Les voici intégrales.

  • Élargir la portée du régime en permettant, sous certaines conditions, aux personnes ayant déjà profité du RAP d’y recourir de nouveau advenant la perte d’un conjoint, une séparation, un déménagement occasionné par le travail ou la décision d’héberger un membre âgé de la famille.
  • Demander au gouvernement fédéral de faire passer le retrait maximal à 35 000 $ par personne, ce qui refléterait davantage la réalité des prix sur le marché immobilier. Le montant maximal de retrait au RAP, fixé à 25 000 $, n’a pas été revu depuis 2009.
  • Autoriser le recours au RAP de façon intergénérationnelle en permettant à des parents de retirer des sommes accumulées dans leur REER respectif et de les transférer à leurs enfants afin qu’ils fassent l’acquisition d’une première propriété.

Mise à part la refonte du RAP, la FCIQ demande d’exonérer  les premiers acheteurs de la taxe de bienvenue (droits de mutation). Elle propose également au gouvernement provincial de concevoir un programme susceptible d’aider les premiers acheteurs à accumuler la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une propriété. Les programmes Accès Famille de Québec et Accès Condos de Montréal pourraient servir d’inspiration.

Photo: iStock.com

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