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Prêt hypothécaire : des réponses à vos questions

Quel est le minimum requis pour la mise de fonds ?
La mise de fonds minimale exigée pour l’obtention d’un prêt à l’achat d’une propriété doit être équivalente à 20% du prix de vente de la propriété. Si vous n’avez pas la somme requise, vous pouvez recourir à l’assurance hypothécaire et vous n’aurez alors que 5% du prix de vente de la propriété à débourser. Dans un cas comme dans l’autre, vous devrez démontrer que vous possédez l’équivalent de 1,5% pour les frais de démarrage.

Qu’en est-il des constructeurs qui offrent d’acheter une propriété sans aucune mise de fonds ?
Certains constructeurs offrent des programmes approuvés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) qui permettent d’acheter une propriété sans mise de fonds. Par contre, ces programmes comportent des critères très précis et la mise de fonds n’est habituellement que reportée à plus tard.

Cela dit, ce ne sont que quelques cas d’exception puisque la loi exige une mise de fonds minimale lors de l’achat d’une propriété. La meilleure façon de réduire votre mise de fonds initiale est d’assurer votre prêt avec un assureur hypothécaire, par exemple la SCHL ou Genworth. Vous pourrez ainsi acheter une propriété en versant une mise de fonds minimale de 5%.

Dans tous les cas, la mise de fonds doit provenir de vos propres ressources conformément à l’assurance prêt hypothécaire traditionnelle ou de dons de vos proches parents.

Les acheteurs qui savent bien gérer leurs dettes peuvent verser une mise de fonds de 5% en ayant recours à plusieurs sources, notamment un emprunt ou les incitatifs accordés par le prêteur, pourvu qu’il n’y ait aucun lien de dépendance avec l’achat ou la vente de la propriété. Communiquez avec votre prêteur pour vérifier s’il peut vous offrir ce produit d’assurance et pour connaître les critères d’admissibilité.

Est-ce vrai que c’est obligatoirement l’institution financière qui doit gérer notre compte de taxes municipales lors d’un prêt assuré, c’est-à-dire un prêt avec seulement 5% en mise de fonds ?
Oui, il est obligatoire d’ouvrir un compte pour les taxes municipales lors d’un prêt assuré. L’institution financière s’assure de transférer, de votre compte personnel à votre compte de taxes, un montant mensuel pour que vous ayez la somme requise le moment venu. Cependant, vous gardez le contrôle sur le paiement proprement dit. Quelques municipalités offrent les virements préautorisés pour le paiement des taxes. Dans ce cas, vous devrez fournir la preuve de ce virement à votre caisse et n’aurez donc pas besoin d’ouvrir un compte de taxes.

Mon conjoint et moi voulons acheter une maison dans laquelle se trouve un logement déjà loué. Est-ce plus facile d’obtenir du financement pour ce type de propriété, même si nous sommes des premiers acheteurs ?
Oui, une maison avec un revenu de location facilite l’obtention d’un prêt. Vous devrez fournir le bail et votre institution financière fera l’état de vos résultats afin de tenir compte du revenu que procure la location du logement, mais également des dépenses encourues pour l’entretenir.

La mise de fonds requise sera aussi équivalente à 20% du prix de vente, à moins que l’immeuble compte plus de cinq logements. Dans ce cas, d’autres conditions s’appliquent. Enfin, l’assurance hypothécaire est également offerte, à condition que l’acheteur occupe l’immeuble. La mise de fonds sera alors de 5%. Encore ici, dans les deux cas, il faut prévoir 1,5% du prix de vente en frais de démarrage.

Depuis combien de temps doit-on occuper un emploi pour se qualifier pour un emprunt hypothécaire auprès d’une institution financière ?
Vous devez démontrer au moins une année de stabilité d’emploi à titre de salarié à temps plein. Si vous êtes un travailleur autonome, vous devez compter 2 ans et présenter vos états financiers complets ainsi que vos avis de cotisation pour démontrer que vous n’avez pas d’impôt impayé.

Si je n’ai pas un an de stabilité d’emploi, est-ce que ma mère peut se porter garante de mon emprunt ? Si oui, qu’arrive-t-il quand j’obtiens ma stabilité d’emploi ? Puis-je retirer le nom de ma mère du prêt sans devoir passer chez le notaire?
Oui. Votre mère peut cautionner votre emprunt jusqu’à votre stabilité d’emploi. Le retrait de la caution est simple et n’exige pas de revoir le notaire. Cependant, si la stabilité d’emploi n’est pas la seule condition qui fait défaut à votre dossier – si, par exemple, vos revenus sont insuffisants -, l’institution financière pourrait exiger que votre mère soit copropriétaire avec vous. Dans ce cas, il n’est plus question d’une caution, mais d’un coemprunt et un changement éventuel de ce statut entraînera obligatoirement une visite chez le notaire.

J’ai présentement un emprunt hypothécaire d’une durée de 35 ans. Si je vends ma maison pour en acheter une autre, est-ce que je pourrai bénéficier de la durée de 35 ans sur mon nouveau prêt ?
Non. La loi exige une durée maximale de 25 ans. Vous pourriez cependant vous prévaloir de l’option de transférabilité et conserver la même durée de 35 ans seulement si le montant du prêt dont vous avez besoin correspond à votre solde hypothécaire actuel.

Quel prêt est le plus avantageux : un prêt à taux fixe ou à taux variable ?
Les analyses démontrent clairement que le taux variable est plus avantageux que le taux fixe. Il permet d’économiser des sommes considérables au bout du terme. Pourtant, le taux fixe demeure le choix de la très grande majorité des propriétaires qui optent pour la tranquillité d’esprit. Il est pourtant toujours possible de fixer un taux variable et de se prévaloir ainsi des avantages de chacun. Des produits combinés offrent également cette possibilité. Enfin, lors de la rencontre de préqualification hypothécaire, votre conseiller financier vous proposera de faire votre profil d’emprunteur afin de bien vous diriger dans le choix de votre produit hypothécaire.

Peut-on passer d’un taux hypothécaire 5 en 1, à un taux fixe avant la fin du terme ?
Oui, il est possible de convertir le taux 5 en 1 vers un taux fixe, pour la durée du terme restant au contrat initial. Une réduction de 0,30% s’appliquera alors sur le taux en vigueur. Par exemple, pour un taux fixe actuel de 3,75%, vous auriez donc droit à un taux de 3,45%.

Pour en savoir plus sur le secteur de l’habitation ou pour bénéficier de l’expertise du plus grand prêteur hypothécaire au Québec, rendez-vous au www.desjardins.com/maison.

 

Source : Isabelle Paradis | Mouvement Desjardins

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