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L’immeuble locatif résidentiel : un bon investissement ?

Quelles sont les premières questions à se poser lorsqu’on envisage l’acquisition d’un immeuble à revenus ?
D’abord, vais-je y habiter ou pas ? Si c’est 100 % locatif, d’un point de vue fiscal, on pourra soustraire de nos revenus toutes les dépenses courantes liées à l’immeuble. En revanche, si on est propriétaire occupant, seules les dépenses pour les logements en location seront déductibles. Par ailleurs, à la revente, la portion de l’immeuble que le propriétaire habite est exonérée de l’impôt sur le gain en capital. S’il est entièrement loué, l’ensemble du gain en capital est imposable.

De plus, quand on vise un immeuble précis, il faut consulter le rôle d’évaluation foncière pour s’assurer que le nombre de logements inscrit sur la fiche du courtier est exact. Si un sous-sol habitable est considéré comme un logement par la Ville, cela compte pour une porte de plus. Dans un tel cas, la mise de fonds exigée pourrait augmenter.

Justement, quelle est la mise de fonds requise pour ce type d’achat ?
Si on loue tous les logements, la mise de fonds minimale doit correspondre à 20 % du prix d’achat de l’immeuble.

Dans le cas d’un propriétaire occupant, une assurance prêt hypothécaire permet de réduire la mise de fonds à 5 % du prix d’achat dans le cas d’un duplex. Pour un triplex ou un quadruplex, c’est 10 % minimum.

Ces règles sont les mêmes pour toutes les institutions financières canadiennes.

Quels autres frais doit-on s’attendre à débourser lors de la transaction?
Les frais de démarrage incluent les taxes de mutation, les frais de notaire, le coût de l’inspection et les ajustements de taxes, c’est-à-dire la portion des taxes scolaires et municipales qui revient à l’acheteur.

Pour couvrir ces frais, la norme chez les assureurs de prêts hypothécaires canadiens est de calculer un montant équivalent à 1,5 % du prix d’achat de l’immeuble.

Cependant, pour parer aux imprévus, plusieurs institutions financières incluant la Banque Nationale recommandent de prévoir un « coussin » qui équivaut à 3,5 % du prix d’achat de l’immeuble, sous forme d’épargne facilement accessible ou de marge de crédit.

Outre l’état de l’immeuble, quelles caractéristiques rechercher pour faire un bon achat ?
La proximité des services et des écoles est importante pour espérer trouver facilement des locataires. La distance entre l’immeuble et son propre domicile aussi, pour simplifier ses déplacements. Quand il faudra recueillir les loyers, notamment…

Pour savoir si on fait une bonne affaire, on doit se fier surtout aux prix de vente d’immeubles comparables au cours de la dernière année. Un courtier en immobilier peut nous fournir ces données.

On tâche également d’obtenir des informations concernant les locataires : depuis combien d’années habitent-ils leur logement, le montant des loyers, etc.

Avez-vous des conseils à donner aux nouveaux propriétaires ?
Bien communiquer avec leurs locataires. Rédiger des baux où tout est indiqué, jusqu’aux plus petits détails.

Je conseille aussi de programmer les versements hypothécaires au milieu du mois, au cas où les loyers seraient payés en retard.

C’est d’ailleurs une bonne idée d’ouvrir un compte bancaire consacré à la gestion de l’immeuble. Recevoir les loyers par virement électronique et payer l’hypothèque et les dépenses à partir du même compte, cela facilite la comptabilité.

On entend souvent parler de l’« effet de levier » en immobilier. De quoi s’agit-il ?
On parle d’effet de levier lorsqu’un propriétaire réhypothèque une première propriété pour financer l’achat d’une autre. La nouvelle hypothèque peut atteindre 80 % de la valeur de la première propriété.

En tant qu’investissement, qu’est-ce qu’un immeuble locatif présente comme avantages ?
Certains aiment le côté tangible de cet investissement. Quand on a d’autres types de placements, l’immobilier est aussi une bonne façon de diversifier ses actifs. Et pour quelqu’un qui veut acheter une résidence, mais qui a un budget limité, les loyers aident à rembourser l’hypothèque.

Et quels sont les désavantages ?
L’immobilier, ce n’est pas pour tout le monde. Il faut aimer la gestion, avoir beaucoup de patience avec les locataires et être disponible pour répondre à leurs demandes. Si ce n’est pas notre cas, mieux vaut rencontrer un planificateur financier et investir dans d’autres véhicules de placement…

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Si vous avez des questions ou si vous désirez en apprendre davantage, n’hésitez pas à communiquer ou à prendre rendez-vous avec le directeur développement hypothécaire dédié à votre bureau qui se fera un plaisir de vous aider.

Les informations fournies dans le présent texte le sont à titre informatif seulement et ne sont pas exhaustives. Elles ne créent aucune obligation légale ou contractuelle pour la Banque Nationale et les entités de son groupe. Pour tout conseil veuillez consulter votre directeur de développement hypothécaire.

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