Acheter une maison est l’un des plus gros investissements d’une vie. D’où l’importance de bien comprendre les implications légales qui en découlent. Une offre d’achat, est-ce que ça s’annule ? Qu’est-ce qu’un vice caché, un vice de consentement ? Entrevue avec Martin Janson, avocat en droit immobilier chez Janson, Larente, Roy, à Montréal.
NDLR: Il existe des différences majeures et complexes d’une province canadienne à une autre en matière de droit immobilier. Au point qu’il serait vain d’essayer de dresser un tableau exhaustif du cadre légal entourant une offre d’achat. C’est pourquoi le choix a été fait de centrer cet entretien uniquement sur le contexte québécois.
1. Y a-t-il une différence entre une offre d’achat et une promesse d’achat ?
Le terme « offre d’achat » est souvent utilisé, mais le terme juste est « promesse d’achat ». Dans ce document, l’acheteur propose un montant au vendeur pour acquérir sa propriété et lui donne un délai pour répondre. Une fois la promesse signée, il y a en quelque sorte conclusion d’un contrat. L’un est obligé d’acheter ; l’autre de vendre. L’acheteur peut toutefois poser des conditions à sa promesse d’achat. Les plus courantes sont l’obtention du financement nécessaire, la vente de la propriété qu’il a déjà et un rapport d’inspection satisfaisant.
2. Est-ce possible d’annuler une promesse d’achat ?
Habituellement non. Il n’y a pas de délai pour changer d’idée ! Si l’acheteur refuse d’honorer son engagement, il peut être poursuivi pour rupture de contrat par le vendeur. On doit donc être certain de son coup avant de signer une promesse d’achat. Une exception : l’achat d’une maison neuve d’un promoteur ou d’un constructeur. Dans ce cas, l’acheteur a 10 jours pour se désister. Le constructeur peut cependant exiger une indemnité qui ne doit pas excéder 0,5 % du prix de vente.
3. Qu’est-ce qu’une servitude ?
Il s’agit d’un droit accordé par le propriétaire d’un immeuble au propriétaire d’un immeuble voisin. Un exemple : une personne a une maison au bord d’un lac et permet à son voisin de circuler sur son terrain pour mettre sa chaloupe à l’eau. Pour que ce soit vraiment une servitude, il faut cependant l’établir par contrat ou testament et la publier au Registre foncier du Québec. Ainsi, si la propriété touchée par une servitude est vendue, la servitude continuera d’exister. Le nouveau propriétaire de la maison au bord du lac sera obligé de laisser passer le voisin sur son terrain… même si ça ne lui plaît pas. Par contre, il n’aura aucune obligation envers son voisin si l’entente avec l’ancien propriétaire ne figure pas au Registre foncier. En matière de servitude, la notion de droit acquis n’existe pas (sauf si un changement à la réglementation municipale aurait pour effet de rendre une propriété non conforme).
4. S’il y a un problème avec la maison qu’on a achetée, est-ce un vice caché ?
Pas nécessairement. Le problème doit être assez sérieux pour diminuer la valeur de la maison ou empêcher l’acheteur d’en profiter pleinement. Une prise de courant dont la polarité est inversée, ce n’est pas grave. Ce n’est donc pas un vice caché. Mais une infiltration d’eau, l’absence d’un drain français ou des fondations en mauvais état sont des exemples de problèmes qui pourraient s’avérer des vices cachés.
Autre critère : le vice caché est… caché. Il ne se voit pas avec une simple visite de la maison. Par contre, si des taches au plafond, une odeur d’humidité ou d’autres indices laissent soupçonner un problème, l’acheteur doit être prudent et investiguer davantage. Sinon, il aura de la difficulté à convaincre un tribunal qu’il s’agit d’un vice caché. Enfin, pour être un vice caché, le défaut devait exister au moment où le nouveau propriétaire a acheté la maison et celui-ci ne devait pas en connaître l’existence.
5. Comment faire valoir ses droits quand on découvre un vice caché ?
Il faut aviser par écrit l’ancien propriétaire le plus rapidement possible, idéalement dans les six mois. Il n’y a pas de délai précis, mais le Code civil indique que ça doit être fait dans un délai raisonnable. Dans l’avis, on lui accorde une dizaine de jours pour constater le problème et prendre les mesures nécessaires pour le régler. Surtout, on évite de faire les réparations pendant cette période. Comme le vendeur est responsable de la qualité de l’immeuble qu’il a vendu, il a le droit de s’en occuper. Faire les travaux sans donner le temps au vendeur d’y voir est fatal à un recours éventuel en vice caché.
C’est urgent ? S’il y a une infiltration d’eau, on peut colmater la brèche avant d’avoir une piscine dans son sous-sol ! Mais pour préserver son droit à un recours, on fait seulement ce qui est nécessaire pour éviter une aggravation des dommages.
Lorsque le vendeur ne répond pas à l’avis ou refuse de réparer le bris, on lui envoie une mise en demeure pour qu’il effectue les réparations, à défaut de quoi on intentera une poursuite. S’il n’obtempère pas, on peut procéder aux travaux et le poursuivre. On a trois ans à partir de la découverte du vice pour intenter une poursuite. Pour avoir plus de chances de gagner sa cause, on devrait faire évaluer le vice caché par un expert. Cet expert doit être impartial, c’est-à-dire qu’il ne doit pas être celui qui effectue les travaux.
6. Comment éviter de se retrouver avec un vice caché ?
Il n’y a pas de moyen infaillible. Mais pour minimiser ce risque, il faut faire inspecter la maison avant de l’acheter. Un vrai vice caché n’est pas visible, mais l’inspecteur peut souvent détecter un tas d’indices que l’acheteur moyen ne verra pas. Cela permet de faire une vérification plus approfondie et peut-être de découvrir le problème avant l’achat. Une poursuite pour vice caché peut prendre plus de deux ans à se régler et coûte cher en frais d’avocat. Il faut tout faire pour éviter cela.
7. Acheter un immeuble sans garantie légale, ça signifie quoi ?
En vertu du Code civil du Québec, les maisons sont vendues avec une garantie de qualité. Le vendeur d’une propriété est donc tenu de la garantir contre les vices cachés, sauf ceux qu’il a déclarés. Pour se soustraire à cette obligation, il peut cependant la vendre sans garantie légale. L’acheteur ne pourra pas exercer de recours contre lui s’il découvre un vice caché. Il faut donc être prêt à assumer ce risque.
8. Un vice de consentement, qu’est-ce que c’est ?
Lorsque le vendeur omet de divulguer une information ou trompe délibérément l’acheteur pour l’inciter à acheter un immeuble, il commet ce qui s’appelle un dol dans le jargon juridique. Ce dol vient vicier le consentement de l’acheteur, car celui-ci n’aurait pas effectué la transaction ou aurait négocié un prix moindre s’il avait su la vérité. S’il peut prouver que le vendeur a caché des faits, il pourrait être dédommagé.
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